Donare la casa ai figli: come si fa e quanto costa

Garantire al figlio un tetto sotto cui far vivere la propria famiglia, sottrarre ai propri creditori un cespite di valore elevato per evitare il rischio di un pignoramento. Non pagare troppe tasse sulla seconda casa, anticipare la divisione dei propri beni tra i figli. Insomma, i motivi per cui un genitore decide di donare la casa al figlio sono diversi e la pratica è piuttosto frequente. Ci sono però tante cose da considerare.

Prima di tutto, si può decidere di donare a un figlio una casa che già si ha o una casa che si intende acquistare. La differenza è notevole: nel primo caso si realizza una donazione diretta, mentre nel secondo una donazione indiretta. Se si intende donare una casa già acquistata, gli atti notarili diventano due: il primo con cui si acquista il bene e il secondo con cui lo si dona. Invece, se si intende comprare una casa pagando il venditore ma intestando il bene al figlio, l’atto notarile è uno solo: quello di compravendita; non c’è bisogno anche della donazione.

Donazione diretta

In caso di abitazione già in possesso, bisogna andare dal notaio con due testimoni (di solito messi a disposizione dallo stesso studio notarile) e fare il passaggio di proprietà. Se il figlio ha meno di 18 anni è necessario presentare prima un’istanza al giudice tutelare con cui si chiede l’autorizzazione: è una procedura veloce, che non richiede più di due o tre mesi, e di cui spesso si occupa lo stesso notaio prima di procedere al rogito.

Chi vuol donare al figlio una casa di sua proprietà deve stare attento a un aspetto fiscale: se, a suo tempo, ha acquistato l’immobile con il bonus prima casa non può donare prima di cinque anni da tale rogito; diversamente l’Agenzia delle Entrate gli chiederà il versamento delle imposte risparmiate al momento dell’acquisto (che spesso ammontano a diverse migliaia di euro).

Veniamo agli aspetti fiscali: il passaggio di proprietà a un figlio sconta l’imposta sulle donazioni, ma solo se l’immobile vale più di 1 milione di euro. In tal caso, la tassa è del 4% che si applica solo sul valore catastale eccedente il milione. Per esempio, se la casa vale solo 900 euro non si paga l’imposta, ma se vale 1.100.000 euro, l’imposta è del 4% su 100 mila euro.

C’è poi da pagare l’imposta ipotecaria che è pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se però si tratta di “prima casa” per il figlio, l’imposta è di 50 euro se si compra da privato e di 200 euro se si compra da una società.

Se da pagare l’imposta catastale che è pari all’1% del valore catastale dell’immobile. Se però si tratta di “prima casa” per il figlio, l’imposta è di 50 euro se si compra da privato e di 200 euro se si compra da una società. Infine, l’imposta di registro, pari a 200 euro, ma solo se la casa supera 1 milione di euro di valore.

A tutto ciò si aggiunge il costo del notaio.

Donazione indiretta

In questo caso il genitore acquista una casa e in un’unica soluzione, espleta anche il passaggio di proprietà.

Esistono due modalità: la prima è pagare il prezzo direttamente al venditore e imporre a quest’ultimo di vendere al figlio. C’è un solo atto da sottoscrivere che è quello di compravendita con le imposte tipiche di tale contratto. Non c’è bisogno anche dell’atto di donazione che è solo un effetto indiretto di tale schema. Non si pagano neanche le imposte sulla donazione (a tal fine però bisogna indicare nel rogito che il denaro con cui viene acquistato il bene proviene dal conto del padre). Le imposte che si versano, oltre ovviamente, al costo del notaio sono quelle dell’atto di vendita. 

Se si tratta della prima casa per il figlio si paga l’Iva al 4% se si compra da una ditta; se si compra da privato l’imposta di registro è del 2%. Oltre a ciò ci sono le imposte ipotecarie, catastali e di registro nella misura di 200 euro ciascuno.

Se non si tratta della prima casa per il figlio, l’Iva è al 10% (22% se la casa è di lusso) sempre che si acquisti da una ditta; altrimenti si sconta l’imposta di registro al 9%. Oltre a ciò ci sono l’imposta ipotecaria del 25 del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale dell’1% del valore catastale dell’immobile.

La seconda soluzione è quella di versare i soldi sul conto del figlio affinché sia questi a pagare il venditore. Anche qui il bonifico non richiede un atto di donazione e non bisogna quindi andare dal notaio se non per l’atto d’acquisto vero e proprio (per il quale valgono le regole fiscali appena descritte).

Anche nella donazione indiretta è necessario prima chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare con l’istanza da depositare in tribunale (di solito se ne occupa lo studio notarile).

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