Avv. Caputo: “Ecco la Riforma del Condominio”

riforma condominioOggi, 18 giugno, entra in vigore la riforma del Condominio varata con la legge n. 220/2012. Si tratta di una normativa rivoluzionaria e storica in quanto arriva dopo 70 anni dalla principale disciplina della materia contenuta nel Codice civile del 1942. La riforma introduce molte novità, tra le più indicative si segnalano le seguenti :

1)                  Accesso agli atti. Sancito il diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia

2)                 Amministratore è nominato obbligatoriamente se il numero dei condomini è superiore ad 8 e deve possedere i seguenti requisiti:

– Il godimento dei diritti civili e politici;

– Il possesso di un diploma di scuola secondaria superiore;

– L’aver seguito uno specifico corso di formazione e curare l’aggiornamento professionale;

– L’Amministratore-condomino è ammesso, ed è esonerato sia dal possesso del titolo di studio che dalla frequenza del corso di formazione.
L’assemblea condominiale, inoltre, può condizionare la nomina alla sottoscrizione di una polizza professionale. L’amministratore deve approvare il bilancio entro 6 mesi dalla fine dell’anno e non può ricevere mai deleghe;

3)                  Animali. I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici;

4)                 Antenne.  Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva individuale;

5)                 Assemblea.  La convocazione è ammessa anche a mezzo pec o fax.
Le assemblee sono validamente costituite se in prima convocazione si raggiunge la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentano 667 millesimi. In seconda convocazione occorre un terzo dei partecipanti al condominio che costituiscono 334 millesimi. Le delibere sono valide in prima convocazione se sono approvate dalla maggioranza degli intervenuti che corrisponde a 500 millesimi. In Seconda convocazione occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenta i  334 millesimi. Sono stata previste delle  nuove maggioranze:
Con almeno 1/3 dei millesimi si delibera in ordine a:
– contenimento consumo energetico certificato;
– produzione certificata energia da fonti rinnovabili.
Necessita la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi per:
– installazione antenna centralizzata e satellitare;
– superamento barriere architettoniche;
– contenimento consumo energetico;
– produzione energia da fonti rinnovabili;
– installazione impianti di produzione energia solare, eolica o comunque rinnovabile;
– realizzazione parcheggi;
– adozione sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore;
– installazione impianti di videosorveglianza;

Sono state introdotte, altresì, delle regole per le deleghe:
– se i condomini sono più di 20, non si può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale;
– l’amministratore non può ricevere mai deleghe;
– nel supercondominio: se i condomini sono più di 60, si può delegare un rappresentante per ogni singolo condominio;

6)                 Consiglio di condominio. Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull’operato dell’amministratore.;

7)                 Conto Corrente Condominiale. Tutti i flussi economici del condominio devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio;

8)                 Distacco dall’impianto centralizzato. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, solo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il condomino rinunziante è tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma;

9)                 Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici  tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione;

10)             Morosità e decreto ingiuntivo.  Nei confronti dei condòmini morosi, l’amministratore ha l’obbligo di attivare una procedura monitoria, dopo 6 mesi dall’approvazione del rendiconto, salvo dispensa assembleare

11)             Parti comuni. Viene ampliata la definizione di “parti comuni” comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni serve il voto dell’80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell’assemblea;

12)             Procedure concorsuali. I crediti del condominio, ove esigibili ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. 1° comma, sono ritenuti prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali;

13)             Sito web condominiale. l’assemblea condominiale, con la maggioranza del 50%+1 dei votanti e dei millesimi,  può decidere l’apertura di un sito internet, curato dall’amministratore, per la pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti).

14)             Sanzioni. Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

15)             Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Vi è inoltre l’obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Avv. Valeria Caputo

 

 

 

 

 

 

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